QUANDO IL VENDITORE RISPONDE EX ART.1669 c.c. DEI VIZI / DIFETTI DELL’OPERA

Il condominio o l’acquirente di un immobile affetto da gravi vizi / difetti di costruzione può convenire in giudizio con azione di responsabilità ex art.1669 c.c. (che prevede un termine decadenziale di un anno dalla scoperta per la denuncia del vizio, la prescrizione decennale dell’azione e la presunzione di colpa in capo al costuttore) anche il venditore, nonostante questi abbia appaltato i lavori a terzi.
A ribadire che anche il venditore-committente è soggetto legittimato passivo ex art.1669 c.c. è da ultimo intervenuta la sentenza n.10893/2013 della Corte di Cassazione.
Partendo dal presupposto che l’azione ex art.1669 c.c. è destinata a tutelare interessi generali (quali la stabilità degli edifici e delle opere destinate a lunga durata), la Suprema Corte la qualifica come un’azione di responsabilità extracontrattuale. Da questo inquadramento discende che per invocare l’operatività della tutela ex art.1669 c.c. non rileva la natura del rapporto giuridico in base al quale l’immobile è pervenuto nella disponibilità del soggetto attore (ossia vendita o appalto). La tutela in esame può essere invocata sia contro l’appaltatore ma anche contro il venditore-committente dei lavori appaltati a terzi, purché in questo caso, l’opera sia comunque riferibile al venditore. La riferibilità al venditore dell’opera deve essere accertata in concreto dal Giudice attraverso la verifica del fatto che il venditore abbia mantenuto il potere direttivo e di controllo sull’appaltatore.
(Il caso concreto era quello di un Condominio che ha citato in giudizio ex art.1669 c.c. il venditore impresa di costruzioni che aveva appaltato i lavori ad una ditta terza. In primo e secondo grado la domanda del Condominio è stata rigettata per carenza di legittimazione passiva in capo al venditore, mentre in Cassazione è stato affermato il principio sopra esposto).