LEASING IMMOBILIARE: COSA SUCCEDE IN CASO DI INADEMPIMENTO?
Sempre più imprese ricorrono al leasing immobiliare per ottenere l’utilizzo di un immobile e la possibilità di acquistarne la proprietà al termine della durata contrattuale pattuita.
Nella pratica, il bene immobile è acquistato dal soggetto concedente il leasing su indicazione del cliente; l’immobile viene messo nella disponibilità dell’utilizzatore per un tempo determinato, dietro il pagamento di un canone; al termine del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene ad un prezzo di riscatto pattuito.
Tale operazione economica, pur consistendo in un finanziamento, si differenzia dal mutuo perché, con quest’ultimo, l’acquisto dell’immobile da parte dell’impresa avviene immediatamente impiegando la somma ricevuta a mutuo (che, in genere, non copre l’intero costo dell’immobile) e la restituzione del prestito è garantita da ipoteca. Nel leasing immobiliare, invece, l’acquisto dell’immobile da parte del cliente è solo un’eventualità, ben potendo decidere, al termine del contratto, di non esercitare l’opzione di riscatto.
Parimenti, il leasing differisce dalla vendita con riserva di proprietà: in quest’ultima, infatti, l’acquisto dell’immobile avviene col pagamento dell’ultima rata, mentre nel leasing, come detto, l’utilizzatore ha solo la facoltà di esercitare il diritto di riscatto, ma non è obbligato.
Ancora, tale clausola permette di differenziare il leasing dalla locazione in quanto, al termine di quest’ultima, nessun diritto di acquisto è previsto in capo all’utilizzatore dell’immobile.
Al momento della sottoscrizione del contratto di leasing è bene fare attenzione: cosa accade in caso di inadempimento dell’utilizzatore, vale dire nel caso in cui questi non riesca più a pagare il canone?
Nel contratto in esame, l’interesse del concedente è quello di ottenere l’integrale restituzione della somma finanziata, con gli interessi e le spese, non certamente quello di ottenere la restituzione dell’immobile, scelto ed acquistato per interesse esclusivo dell’utilizzatore, e solo pagato dalla società di leasing che se ne è intestata la proprietà solo come garanzia della restituzione del finanziamento.
Con l’interessante sentenza n.888/2014 della Cassazione, sez. III civile, è stato specificato che “nel leasing la riconsegna dell’immobile è insufficiente, quale risarcimento del danno, ove la restituzione del finanziamento non segua e il valore dell’immobile non valga a coprire l’intero importo. Ma costituisce un quid pluris rispetto all’interesse e ai danni effettivi subiti dal concedente, ove si aggiunga all’integrale restituzione della somma erogata, con i relativi interessi e spese. Pertanto, le clausole contrattuali che attribuiscano alla società concedente il diritto di recuperare, nel caso di inadempimento dell’utilizzatore, l’intero importo del finanziamento ed in più la proprietà ed il possesso dell’immobile, attribuiscono alla società stessa vantaggi maggiori di quelli che aveva il diritto di attendersi dalla regolare esecuzione del contratto, venendo a configurare gli estremi della penale manifestamente eccessiva rispetto all’interesse del creditore all’adempimento di cui all’art.1384 c.c.”.
Capita non di rado che le società di leasing nei contratti inseriscano clausole che prevedono, per il caso di inadempimento dell’utilizzatore, l’obbligo di questi di corrispondere i canoni scaduti, i canoni a scadere, detratto il ricavato della vendita dell’immobile senza specificare tempi, modi e condizioni di tale vendita, la cui attuazione è rimessa alla discrezionalità della società di leasing.
E’ per tale motivo che, nella sentenza in esame, la Suprema Corte ha statuito che “occorre che sia specificamente attribuito all’utilizzatore – una volta restituito l’intero importo del finanziamento – il diritto di recuperare proprietà e disponibilità del bene oggetto del leasing, in termini prestabiliti e precisi (non mere e generiche facoltà ,indeterminate nei tempi e nei modi e rimesse alla discrezione altrui); oppure il diritto di imputare il valore dell’immobile alla somma dovuta in restituzione delle rate a scadere, ove così le parti preferiscano: sempre che le relative decisioni e scelte siano concordate e non rimesse all’arbitrio dell’una o dell’altra di esse”.