Frangisole: spesa condominiale o privata?
I balconi aggettanti vengono considerati un prolungamento della corrispondente unità immobiliare posta all’interno dell’edificio e, in quanto tali, appartengono in via esclusiva al proprietario di quest’ultima.
Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore possono considerarsi beni comuni nel caso in cui si inseriscano nel prospetto dell’edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole (Cass.15913/2007 e altre).
Emerge pertanto una differente disciplina tra elementi con funzione decorativa ed elementi con funzione statica: le spese per i primi devono essere ripartite tra tutti i condomini in quanto, essendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni se concorrono, con la facciata, a conferire allo stabile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio.
A tal proposito, per meglio chiarire il concetto, risulta interessante analizzare la condivisibile sentenza del Tribunale Roma n.17785/2019 in tema di decoro dell’edificio, resa in un caso di apposizione di frangisole.
A parere del Tribunale, il decoro “è opera particolare di colui che ha costruito l’edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni (Cass. n. 1472/1965). Alla stessa si riporta, infatti, un orientamento consolidato nel tempo, confermato anche dalle recenti sentenze che vedono nel decoro “l’estetica del fabbricato, data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. n. 851/2007). Questo concetto di estetica, secondo la giurisprudenza, non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai “condomini normali” per cui si può parlare di decoro architettonico, anche laddove “possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (Cass. n. 8830/2008).
Il consulente ha ritenuto che i frangisole abbiano, nel caso concreto, come unica finalità quella di schermare l’irraggiamento solare ed impedire il surriscaldamento dei locali interni ai sei appartamenti; ha evidenziato che “il fabbricato sito in via dei (omissis) si sviluppa per quattro piani oltre il piano terreno e presenta tre prospetti con trattamento dei rivestimenti, disegno architettonico di facciata e utilizzo dell’irraggiamento solare rispetto agli ambienti interni simile, una quarta facciata ovvero il prospetto sud — sud ovest, interno rispetto alle strade pubbliche, in cui vi è un differente impiego di materiali in corrispondenza dei balconi con conseguente differente utilizzo della luce solare nei locali destinati ad abitazione“.
“La presenza di tali elementi solo su tale prospetto non esclude, però, che essi concorrano a determinare le linee essenziali del fabbricato e una uniformità di linee e stile; il concetto di decoro architettonico delineato dalla giurisprudenza, infatti, non deve essere necessariamente, e solo, valutato in relazione all’intero edificio e a tutte le sue componenti, ma anche in relazione a singole parti dell’immobile e a singoli prospetti; né si richiede la presenza di decori e fregi di particolare pregio. Come si evince dalle foto (v.si in particolare pagg. 10 e 11 rel. c.t.u.) la continuità su una medesima linea, su tre piani e per sei appartamenti, dei frangisole conferisce uniformità aI prospetto de quo (uniformità, che viceversa, viene in qualche modo interrotta dalla visione della veranda posta all’ultimo piano, che, verosimilmente, era stato concepito come spazio vuoto dal progettista). La diversa conclusione comporterebbe, deI resto, con l’affermazione della proprietà esclusiva dei frangisole, la facoltà dei proprietari dei balconi su cui insistono di eliminarle o sostituirle, interrompendo la continuità tra spazi vuoti-pieni ora esistente.
I frangisole, anche se privi di un intrinseco pregio estetico, ed anche se a beneficio prevalente dei condomini che abitano i corrispondenti appartamenti, concorrono, del resto, sin dall’origine, a definire la fisionomia dell’edificio, progettato e costruito, per quel che risulta, con tali caratteristiche. Essi, infatti, non appaiono come elementi successivi e sovrapposti al prospetto quale originariamente concepito, nulla di diverso essendo stato sostenuto dalle parti, né emerso dagli atti. Per tale ragione, questo giudice, ritiene, che sulla base degli elementi allegati e dei principi giurisprudenziali su richiamati, debba affermarsi la natura condominiale dei frangisole e quindi la correttezza della delibera impugnata. “
Non deve trarre in inganno, a mio avviso, il fatto che in quel caso i frangisole erano già presenti nel progetto originario e da ciò trarre che i principi sopra esposti non debbano essere applicati al caso di condomini in cui si vogliano aggiungere ex novo detti elementi.
E’ invece il caso di tenere ben presente quanto esposto dal Tribunale di Roma nella decisione sopra indicata in quanto se i lavori da svolgere vanno a modificare in modo significativo il decoro dell’edificio (da intendersi nel senso ampio descritto nella sentenza), gli stessi devono considerarsi di pieno rilievo ed onere condominiale e non di mero interesse dei condomini proprietari dei balconi.
Deve, infatti, considerarsi ancora attuale la direttiva della Suprema Corte di Cassazione, secondo la quale il decoro “risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile“.
Nel momento in cui si vanno ad inserire nell’edificio degli elementi con le caratterstiche anzidette, gli stessi vanno considerati condominiali.