CHI PAGA I DANNI IN CASO DI ERRATO CALCOLO DEL CANONE DA APPLICARE AD UN CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO ?
Le associazioni di proprietari immobiliari svolgono in linea generale, sulla base dello loro rappresentatività, attività sindacale di tutela della proprietà immobiliare e, inoltre, per i singoli associati, previo tesseramento, tramite società affiliate e dislocate sul territorio, effettuano servizi a prezzi vantaggiosi su svariate questioni legali, fiscali, contrattuali, amministrative in ambito immobiliare.
Lo svolgimento di tali servizi ha natura contrattuale e, di conseguenza, la società affiliata all’associazione di proprietari immobiliari che non dovesse eseguire esattamente il servizio demandatole dal proprio associato, è tenuta al risarcimento del danno ai sensi dell’art.1218 c.c., se non prova che l’inadempimento della prestazione è stato cagionato da causa a lei non imputabile.
Recentemente, a definizione di una causa curata dallo Studio, il Tribunale di Bologna, con sentenza n.118/2020 ha riconosciuto la correttezza di tale impostazione.
Nel caso specifico, parte attrice, proprietaria immobiliare, si era rivolta nel 2008 ad una associazione di proprietari, per la redazione di un contratto di locazione a canone agevolato, per la determinazione del relativo canone di locazione e per la compilazione della dichiarazione per l’applicazione delle aliquote ai fini dell’imposta comunale sugli immobili.
In particolare il modello denuncia a fini ICI, predisposto dall’associazione, per la dichiarazione circa l’applicazione delle aliquote previste per l’anno 2008 ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, veniva barrata la voce corrispondente ad “aliquota zero per mille” applicabile ai contratti relativi ad “abitazioni, e pertinenze annesse, interamente locate -alle condizioni definite negli accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori – dal soggetto passivo di imposta a persone fisiche che le utilizzano come abitazione principale”.
Solo a distanza di alcuni anni, nel 2015, parte attrice ha potuto apprendere dell’inadempimento contrattuale dell’associazione convenuta (consistente nell’errata elaborazione del canone concordato applicato nel contratto) quando, con riferimento all’Imposta Comunale sugli Immobili, ha ricevuto dal Comune la notifica di n.2 avvisi di accertamento ed irrogazione delle sanzioni recanti entrambi la medesima motivazione che si riporta: “le viene contestato il mancato possesso dei necessari requisiti per autoliquidarsi l’imposta mediante l’aliquota agevolata da Lei dichiarata ai sensi ed effetti dell’art.7, comma 2 Regolamento Comunale ICI, così come dettagliato nel riepilogo degli oggetti (allegato A), che costituisce parte integrante e sostanziale del presente atto. La Delibera Comunale stabilisce che l’aliquota zero per mille si applica alle unità immobiliari e pertinenze annesse, interamente locate alle condizioni definite negli accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, dal soggetto passivo di imposta a persone fisiche che le utilizzano come abitazione principale. Tali accordi prevedono che il canone di locazione venga determinato sulla base di particolari elementi, quale l’area omogenea in cui è ubicato l’immobile, la composizione dell’alloggio, la presenza di parametri di qualità, la superficie di riferimento, la presenza di elementi di maggiorazione del canone. Verificando i suddetti elementi, l’Ufficio ha riscontrato che il canone indicato nel contratto è stato quantificato in modo non rispettoso degli accordi, ragion per cui l’unità immobiliare così locata non può essere liquidata ai fini ICI con l’aliquota zero per mille di cui ai precedenti paragrafi. Il dettaglio degli elementi valutati nella verifica del canone (e utilizzati per il calcolo dell’ipotetico canone massimo applicabile nel rispetto dei citati accordi) è riportato nel riepilogo nella sezione “riepilogo degli oggetti accertati”, costituente parte integrante della presente motivazione“.
In pratica, parte attrice, pur avendo pieno diritto all’applicazione dell’aliquota zero per mille (locazione a canone agevolato di intera abitazione e pertinenze a persona fisica che ne ha fatto la propria abitazione principale), non ne ha potuto beneficiare a causa dell’errore, per negligenza o, peggio ancora, imperizia, compiuto dalla società affiliata all‘associazione di proprietari immobiliari che ha curato l’elaborazione del canone da applicare al contratto di locazione.
Stante l’evidente responsabilità contrattuale del soggetto che ha curato il conteggio del canone concordato (risultato errato per quanto ineccepibilmente rilevato dal Comune) e la dichiarazione ai fini ICI, parte attrice si è determinata a promuovere azione giudiziaria per ottenere il risarcimento di quanto pagato al Comune a causa dell’inadempimento contrattuale.
Il Tribunale di Bologna, previo esperimento di CTU volta a verificare la correttezza o meno del calcolo del canone di locazione, ha accolto la domanda, con condanna della convenuta al risarcimento del danno quantificato in misura equivalente alle somme sborsate per effetto degli avvisi di accertamento subiti dal Comune, oltre interessi e rivalutazione monetaria del versamento avvenuto nel 2016 al saldo effettivo.