ACQUISTO IMMOBILE ALL’ASTA: CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI?
“Con i suoi quaranta piani e le migliaia di appartamenti, il supermarket e le piscine, la banca e la scuola materna -ora in stato di abbandono, per la verità- il grattacielo poteva offrire occasioni di scontro e violenze in abbondanza” (“Il Condominio” di James G. Ballard) A quanti è capitato di leggere “il Condominio” di Ballard e trovare una certa corrispondenza con il condominio in cui si abita?
Tutti sanno che i Condominii sono crogiolo di liti e scontri ma, spesso, capita di essere coinvolti in liti anche se la qualifica di condomino la si è acquisita da poco e per debiti che non si è concorso a generare! E’ il caso di chi, acquistata, anche all’asta, un’unità immobiliare gravata dei debiti condominiali del precedente dante causa, viene chiamato a risponderne.
E’ lecito che il Condominio chieda al nuovo proprietario le spese condominiali del precedente proprietario o, acquistando all’asta, si è in una ipotesi di acquisto a titolo originario?
Innanzitutto è bene ricordare che ex art.63 att.c.c., il nuovo proprietario è solidalmente obbligato con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente e, inoltre, chi cede i diritti sull’unità immobiliare resta solidalmente obbligato con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Pertanto chi acquista, anche all’asta, quale nuovo proprietario non solo è onerato dell’obbligo di notiziare l’amministratore, ma è inoltre co-obbligato con il precedente proprietario per i contributi dell’anno in corso (quello in cui è avvenuta la vendita) e quello precedente.
La ratio della norma che legittima il Condominio ad agire nei confronti del nuovo proprietario (che ha poi il diritto di regresso) è quella di evitare agli amministratori di condominio di “dare la caccia” ai proprietari che si spogliano del bene, aumentando la garanzia del concreto recupero del credito a maggior garanzia dei condomini tutti, ai quali non si dovrà addossare la perdita. Per inciso va detto che è diritto del creditore scegliere il co-obbligato passivo a cui chiedere l’adempimento.
Ma di quali spese può essere chiamato a rispondere il nuovo proprietario?
L’art. 63 disp.att.c.c. fa riferimento alle spese di gestione o esercizio dell’anno in corso e di quello precedente, in cui confluiscono “a) pagamenti di opere approvate in precedenza ma il cui pagamento è effettuato per decisione assembleare in tale anno; b) rata di un precedente ed approvato pagamento; c) contributi dovuti dall’alienante per esercizi precedenti” (TERZAGO G., “Il condominio” Ed Giuffré e giurisprudenza ivi richiamata).
Pertanto, chi crede che il Condominio possa chiedere all’acquirente solo le spese deliberate ed approvate dall’assemblea escludendo i contributi dovuti dall’alienante per gli esercizi precedenti, sbaglia!
Infatti una siffatta interpretazione è priva di fondamento considerando che: a) l’art.63 disp. att. c.c. è norma speciale che costituisce una applicazione del principio sancito all’art.1104 c.c., che nel prevedere la solidarietà tra acquirente e venditore per le spese condominiali non opera nessuna categorizzazione tra le spese condominiali per le quali è previsto il regime speciale di solidarietà. La solidarietà è prevista per tutte le spese condominiali per le quali vi è morosità del precedente dante causa; b) le spese condominiali hanno la natura di obbligazioni propter rem, ossia seguono il bene a cui si riferiscono e sono dovute da chiunque -a qualunque titolo- succeda nella proprietà dell’immobile proprio e solo perché il soggetto si trova in una determinata situazione giuridica rispetto al bene, ossia perché è proprietario dell’unità immobiliare facente parte del condominio.
Questo è quanto accade in caso di acquisto tra privati. La situazione non cambia se si acquista all’asta. Infatti non è sostenibile la tesi che l’acquisto di un bene da un’asta giudiziaria darebbe vita ad un acquisto a titolo originario e non derivativo e che quindi il nuovo proprietario non potrebbe essere gravato da oneri condominiali pregressi con buona pace di quanto disposto dall’art.63 disp. att. c.c. ( in tal senso solo un isolato intervento della Cass. sent.n.4899/1980).
Infatti la Cass. sent.20037/10 afferma “la giurisprudenza di questa Corte è ormai saldamente orientata nel senso che “l’acquisto di un bene da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass., n. 27 del 2000). In tale pronuncia, questa Corte ha consapevolmente ribadito l’indicato orientamento, rilevando come quello secondo cui l’acquisto per effetto di decreto di trasferimento emesso all’esito di una procedura di esecuzione forzata sarebbe un acquisto a titolo originario, costituisca un isolato precedente (Cass. n. 4899 del 1980), non condivisibile, mentre più aderenti alla natura stessa della vendita forzata si appalesano decisioni antecedenti e successive a quella ora richiamata, secondo le quali l’acquisto di un bene in sede di esecuzione forzata, da parte dell’aggiudicatario, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario e ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha appunto natura di acquisto a titolo derivativo e non originario in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato (Cass., n. 2724/ 1969; Cass., n. 1299/1977; Cass., n. 5888/1982; Cass., n. 443/1985; Cass., n. 15503/2000)”.
In secondo luogo, l’art.63 disp.att.c.c. è norma speciale la cui applicazione prevale sulla norma generale e, a conferma di ciò, v’è la circostanza che nell’ambito della normativa delle esecuzioni immobiliari non viene espressamente disapplicato il disposto di cui all’art. 63 disp. att.c.c.
Infine non va confuso l’effetto purgativo della vendita all’asta che si limita a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti e ipoteche e sequestri, senza nulla interferire con le spese condominiali che, generando una obbligazione propter rem, afferiscono al bene e seguono il bene nella sua circolazione e gravano sul soggetto in quanto lo stesso si trova in una particolare relazione con il bene de quo.
Concludendo, considerato che nel nostro paese i procedimenti di esecuzione immobiliare sono piuttosto lunghi, quando si compra all’asta un immobile è opportuno chiedere al consulente d’ufficio un aggiornamento sull’esistenza o meno di debiti condominiali in capo al dante causa.